söndag 19 juni 2016

Wihlborgs fastigheter

Följande text är tagen från Wihlborgs hemsida: Företaget grundades ursprungligen i Malmö 1924 av byggmästare O P Wihlborg. Under åren växte verksamheten och omfattade så småningom även fastigheter i Stockholm, utöver dem kring Öresund. Den 9 maj 2005 separerades fastigheterna i Stockholm och Öresundsregionen. Stockholmsbeståndet stannade kvar i moderbolaget, som samtidigt bytte namn till Fabege AB. Öresunds beståndet lades in i ett nybildat bolag som behöll namnet Wihlborgs Fastigheter. Den 23 maj 2005 noterades Wihlborgs Fastigheter AB på Stockholmsbörsens O-lista. Företaget har vuxit sedan dess, från 197 fastigheter med ett marknadsvärde på 7,9 miljarder under 2005 till 270 fastigheter och 29 miljarder per den 31 mars 2016. Antal anställda uppgick 2016-03-31 till 120 personer.

Notis: Wihlborgs historik fram till och med år 2004 avser alltså nuvarande Fabege AB och återfinns i deras historia.



Wihlborgs kontor och fastighetsbestånd finns på utvalda delmarknader i Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn. Fastighetsportföljen utvecklas och förbättras ständigt genom försäljning, köp och förädling.
 
Per den 31 mars 2016 har Wihlborgs totalt 270 fastigheter i Öresundsregionen med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 1 753 000 kvm. Det redovisade värdet uppgår till 29 miljarder och hyresvärdet till 2,3 miljarder. Största delen, 76 procent av hyresvärdet, är kontors- och butiksfastigheter, följt av industri- och lagerfastigheter som representerar 16 procent. Resterande 8 procent är hänförligt till projekt/mark.

I Malmö, Lund och Helsingborg är Wihlborgs det ledande kommersiella fastighetsbolaget.

Malmö
Wihlborgs fastigheter i Malmö finns i Västra Hamnen (Dockan), Centrum, Fosie och Limhamn samt Norra Hamnen och Arlöv. Totalt har vi 123 fastigheter här och 715 000 kvm.
 
Lund
I Lund finns våra fastigheter i Centrum, på Ideon och Gastelyckan. Vi har 29 fastigheter fördelat på 205 000 kvm.
 
Helsingborg
I Helsingborg har vi 100 fastigheter i Centrum, på Berga och Söder. Ytan är 544 000 kvm.

Köpenhamn
Köpenhamn har 22 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 287 000 kvm. Beståndet finns i Herlev, Ballerup, Glostrup och Höje-Taastrup i västra delen av Storköpenhamn.
 
Wihlborgs utdelningspolicy är baserad på att dels överföra del av det resultat som Bolagets fastighets­förvaltning genererar, dels överföra realiserade förädlingsvärden:
  • Utdelningen skall utgöra 50 procent av resultatet från löpande förvaltning (Resultat före skatt, exklusive realiserade och orealiserade värdeförändringar, belastat med 22,0 procent schablonskatt).
  • Härutöver skall 50 procent av realiserat resultat från fastighets­försäljningar delas ut (Skillnaden mellan försäljningspris och totalt investerat kapital belastat med 22,0 procent schablonskatt).

Sammanfattning

Typ av bolag: Svenskt fastighetsbolag som äger kommersiella fastigheter i öresundsregionen. Bolaget förvaltar främst fastigheter förbättrar även fastighetsportföljen genom köp, förädling och försäljning.

Antal fastigheter per 2016-03-31: 270
Redovisat värde på fastigheterna per 2016-03-31: 29 miljarder

Fördelning av fastigheter
Butik och kontor:                   76 %
Industri & lagerfastigheter:    16 %
Projekt/mark:                          8 %

Fastigheter per 2016-03-31 i respektive stad
Malmö:                                   123
Lund:                                       29
Helsingborg:                            29
Köpenhamn:                            22

Planer på att expandera företaget utanför öresundsregionen? Nej vid datum 2016-06-19 finns inga sådana planer. Däremot verkar man för att utvidga fastighetsportföljen i öresundsregionen.

OM AKTIEN                                                                                                              .

Wihlborgs fastigheter - Analys av utdelningstillväxt och direktavkastning. Beräkningen baseras på att man köpt till kurs 58 kr vid datum 2 Januari 2008 och sedan haft placeringen till och med år 2015. Tabellen visar utdelningen inklusive bonusutdelning om sådan funnits.
OBS jag visar här det år då utdelningen betalades ut. Utdelningen som betalades ut ex 2009 genererades av bolaget under 2008 osv.

År             Utdelning      Yield on cost %   Utdelning tillväxt %
2008       3,13          5,396              N/A
2009       3,25          5,603              3,8
2010       3,38          5,827              4,0
2011       3,50          6,034              3,5
2012       3,75          6,465              7,1
2013       4,00          6,896              6,7
2014       4,25          7,327              6,3
2015       4,75          8,189              11,8

Fabege och Wihlborgs gick skilda vägar i maj 2005 då Wihlborg började handlas på börsen. Fastighetsbolaget Wihlborgs införde utdelning det räkenskapsåret och från och med 2006 har utdelningen höjts varje år.  Fram till och med år 2016 har vi alltså 10 år av höjningar.

Årlig utdelningstillväxt i snitt fram till och med 2016 (5,25)    6,68 %
Utdelningen på 3,13 kr har till & med 2016 växt:                      68 %

Direktavkastningen sammanräknad i tabellen ovan:               51,737 %
Direktavkastning i snitt per år:                                                   6,467 %

Kursökning från 2008-01-02 (58)  till   2015-12-30 (171)          194,827 %
Kursökning i snitt per år:                                                            24,353 %

Total värdetillväxt hela perioden:                                               246,564 %
Total värdetillväxt i snitt per år:                                                 30,820 %

Av total värdetillväxt har utdelningen stått för:                        21 %            
Av total värdetillväxt har kursökningen stått för:                     79 %

I uträkningen ovan har jag inte räknat med att man återinvesterat utdelningen.

Största fall  i kursgrafen sedan år 2007 fram till 2016-06-19
2007-04-10   (86,5)    till   2008-10-27   (31,13):    - 64,0 %
2011-01-04   (100)     till   2011-08-09   (66,5):      - 33,5 %
2014-07-04   (139)     till   2014-10-16   (109):       - 21,6 %
2015-02-18   (180)     till   2015-06-18   (132,5):    - 26,4 %

Kursutveckling sedan senaste topp fram tills 2016-06-19
2015-02-18   (180)    till   2016-06-19   (165,8)      - 7,9 %

Vid vilken direktavkastning har en fallande trend vänt mot en stigande?
Utdelningen visas för det år då den betalades ut, inte när företaget genererade den.

Datum      Lägsta kurs  Utdelning  Direktavkastning
2008-10-27   (31,13):        3,13             10,1 % *

2011-08-09   (66,5):          3,50             5,26 %
2014-10-16   (109):           4,25             3,90
2015-06-18   (132,5):        4,75             3,58
Snitt ovan 3 värden:                           4,25 %

* Extremvärde från finanskrisen

Vid vilken direktavkastning har en stigande trend vänt mot en fallande?
Utdelningen visas för det år då den betalades ut, inte när företaget genererade den.

Datum      Högsta kurs  Utdelning  Direktavkastning
2007-04-10   (86,5)           ?                    ?
2011-01-04   (100)            3,50               3,50
2014-07-04   (139)            4,25               3,06
2015-02-18   (180)            5,25               2,91
Snitt ovan 3 värden:                             3,16 %

Slutsats
Bästa direktavkastningen har historiskt varit:            3,6 - 5,3  %   *
Sämsta direktavkastningen har historiskt varit:          2,9 - 3,5  %

* Räknar ej med extremvärdet på utdelningen 2007

Hur har direktavkastningen sett ut dagen innan aktien handlas utan utdelning?
Kollar perioden 2008 till och med 2016. Utgår ifrån högsta kursen dagen innan aktien handlas utan utdelning för aktuellt år. Utdelningen visas för det år då den betalades ut.

Utdelnings år    kurs dag innan  Utdelning i kr   Direktavkastning
                            avskiljning
2007                     76,25                     ?
2008                     67,88                     3,13                     4,61
2009                     58,88                     3,25                     5,52
2010                     78,75                     3,38                     4,29
2011                     93,75                     3,50                     3,73
2012                     95                          3,75                     3,95
2013                     109                        4,00                     3,67
2014                     129                        4,25                     3,29
2015                     165,5                     4,75                     2,87
2016                     162,7                     5,25                     3,23
Snitt                                                                               3,90

Dagen innan avskiljningsdagen har direktavkastningen åren 2007-2016
legat inom intervallet 2,9 - 5,2, snittet dessa år har varit 3,9 %

Vad är direktavkastningen i skrivande stund 2016-06-19
Kurs: 165,8      Utdelning för 2016: 5,25 kr     Direktavkastning: 3,16 %

Resultat av Analys: Wihlborgs verkar vara ett stabilt bolag som jag kan tänka mig äga. Dock tycker jag kursen på senare år har gått upp alldeles för mycket i förhållande till hur mycket utdelningen har ökat. Direktavkastningen har kontinuerligt årligen minskat sedan 2008 och just nu i skrivande stund får man bara 3,16 % i yield. Ur ett historiskt perspektiv är detta lite dåligt.

Kolla in Aktien hos Avanza
Hemsida


Inga kommentarer:

Skicka en kommentar