torsdag 12 maj 2016

Balder och preferensaktien

Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag på Nasdaq Stockholm Large Cap där det listades 1 Januari 2015. Verksamheten startades vid halvårsskiftet 2005. Det är Sveriges 4,e största fastighetsbolag, endast bjässarna Wallenstam, Hufvudstaden och Castellum är större. Balders fastighetsbestånd hade den 30 september 2015 ett värde om 39,9 Mdkr.

Balder har en blandad kompott av fastigheter:
Kontorsfastigheter
Industrifastigheter
Hotellfastigheter 
Butiksfastigheter
Hyresfastigheter
Lager 
Att Balder har flera olika typer av fastigheter gillar jag då detta minskar risken, framförallt gillar jag att de har mycket hyresfastigheter. Skulle det bli dåliga tider (finanskris och liknade) så måste folk ändå bo så detta minskar risken mycket jämfört med om man bara haft tex industri och lagerfastigheter.

Balder mål är att förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter belägna på orter som växer och utvecklas positivt. Exempel på orter där Balder har fastigheter är: Göteborg, Falköping, Gävle, Helsingborg, Jönköping, Karlstad, Lund, Mariestad, Åstorp, Västerås, Trollhättan, Tranås, Sundsvall, Stockholm, Skara, Norrköping m.m. Balder har även fastigheter i Köpenhamn samt i Finland via bolaget Sato där man 2016-01-04 äger 53,3 % av bolaget.

Balder primära uppgift är inte att köpa och sälja fastigheter utan att vara en långsiktig ägare som baserar verksamheten på stabila kassaflöden och nöjda hyresgäster. Något jag gillar skarpt, detta är alltså inget fastighetsbolag som tar stora risker genom att främst köpa, sälja, bygga och utveckla fastigheter utan här är man långsiktig och baserar verksamheten på att förvalta fastigheterna istället.

Balderkoncernen äger vid ingången av 2016, 479 fastigheter som tillsammans har en uthyrningsbar yta om cirka 2 110 000 kvm vars totala värde uppgår till 38 071 Mkr. Fastigheternas totala hyresvärde uppgår till 2 804 Mkr och de marknadsförs under varumärken; Balder, Din Bostad samt Bovieran.

Nedan kan man se att uthyrningsgraden per 2015-09-30 var mellan 91-98% vilket får anses mycket bra. Klicka gärna på bilden så ser ni hur fastigheterna är fördelade per region samt per fastighetskategori per datum 2015-09-30


Som utdelningsjägare är jag dock inte i nuläget intresserad av bolagets vanliga aktie, detta dels för att jag tycker att aktien gått lite för bra de senaste åren för att jag skall vara intresserad men framförallt för att Balder inte ger någon utdelning på sin vanliga aktie. De har varit och är i en expanderande tillväxtfas och därför har de valt att inte ge ut någon utdelning. Däremot har de en preferensaktie som ger utdelning.

I Bilden nedan har jag jämfört Balders preferens aktie med den svenska 10 åriga räntan och här kan man se att Preferensaktien började falla ungefär samtidigt som 10 års räntan började gå upp. Det är så här preferensaktier generellt fungerar. När räntan stiger blir det mindre intressant med alla typer av värdepapper som har en på förväg fastställd ränta/inkomst, detta kan förklaras med att det blir mindre intressant att äga dessa värdepapper (som ändå innebär en viss risk VS bankkonto) när man kan få allt högre riskfri ränta på banken.


Enligt min mening har vi nu troligtvis nått räntebotten, USA höjde i december 2015 räntan första gången sedan 2006 och även om Europa ligger några steg efter så lär det inte bli några mer sänkningar i alla fall. Detta kommer resultera i att långräntorna börjar röra sig uppåt så under kommande år får vi räkna med att detta sätter press nedåt på kurserna hos preferensaktierna. Vid köp av preferensaktier idag måste man därför vara medveten om att kursen kommande år kan komma att pressas ner.

I mitt fall är jag medveten om detta och jag kommer använda det till min fördel genom att öka på mitt innehav allt eftersom kursen går ner, på så sätt får jag en mycket bra avkastning på eget kapital genom att jag får mer utdelning i förhållande till insatt kapital.

Om preferensaktien                                                                                                            .

Utdelning kontinuitet:                            Varje kvartal
Utdelning i kr per kvartal:                      5
Utdelning i kr helår:                               20
Inlösen:                                                   350 kr

Kurs i skrivande stund 2016-05-11:      320,5
Ger en direktavkastning på:                  6,24 %

Kursutveckling från 2011-06-20 (249)  till  2016-05-11 (320,5):    28,7 %
I uträkningen ovan har jag inte räknat med att man återinvesterat utdelningen.

Största fall i kursgrafen mätt från Januari 2012 till 2016-05-12
2013-09-09   (344,5)  till    2013-12-05    (325)        -5,7 %     **
2014-09-01   (364)     till    2014-10-13    (321,5)     -11,7 %   **
2015-02-19   (378)     till    2016-02-16    (295,1)     -21,9 %   *

** Nedåtrekyl under pågående upptrend
* Vet just nu (2016-05-12) inte om detta blev botten.

Utveckling sedan senaste toppen
2015-02-19   (378)   till    2016-05-12  (320,5)    - 15,2 %

Vid vilken direktavkastning har en fallande trend eller en tillfällig nedåtrekyl vänt mot en stigande trend igen. Kollat perioden 2012-01-01 till 2016-05-12
2013-12-05    (kurs 325)          yield 6,15 %    **
2014-10-13    (kurs 321,5)       yield 6,22 %    **
2016-02-16    (kurs 295,1)       yield 6,78 %    *

** Nedåtrekyl under pågående upptrend, kursen vänder här för att stiga igen.
* Längre nedtrend vänder till upptrend, 2016-05-12 vet vi ej om detta blev botten.

Vid vilken direktavkastning har en stigande trend vänt mot en fallande trend eller givit en tillfällig kursrekyl neråt. Kollat perioden 2012-01-02 till 2016-05-12
2013-09-09   (344,5)  yield 5,80 %   ++    
2014-09-01   (364)     yield 5,49 %   ++
2015-02-19   (378)     yield 5,29 %   //

++ Pågående upptrend tar en paus, en nedåtrekyl inleds
// Lång upptrend anslutas och nedåttrend tar vid.

Summering
Bästa yield fick man vid utgivandet av preferensaktien dvs vid 2011-06-20, då stod kursen på 249 SEK, utdelningen var 20 kr, detta gav en direktavkastning på 8,03 %. Kursen steg sedan fram till 2016-02-19, då stod kursen som högst i 378 SEK, 20 kr i utdelning per aktie gav 5,29 % i direktavkastning detta datum.

Perioden 2011-06-20 till 2016-05-12 så har det sett ut som följande.
Bästa direktavkastning  (vid utgivandet)                          8,03 %
Sämsta direktavkastning (kurstoppen 2015-02-19)         5,29 %

Då detta är en preferensaktie så har den en fastställd utdelning, således kan man inte räkna med någon utdelningstillväxt utan man får nöja sig med den utdelningen man har. Vill man ha utdelningstillväxt får man i så fall se till att återinvestera utdelningen då får man på så sätt ändå utdelningstillväxt. Preferensaktier skall inte påverkas lika mycket som en vanlig aktie gör av hur bolaget går, kursen är istället mer beroende av hur långräntan rör sig. Kraftigt stigande långräntor kan ge negativa kursrörelser i preferensaktier. Dessa typer av värdepapper trivs bäst i låg eller fallande ränta. Läs gärna detta inlägg för att förstå hur räntenivån kan påverka kursen i preferensaktier: Preferensaktier & prissättning. Således kan man inte förvänta sig någon långsiktigt hållbar kursökning i Balders preferensaktie.

Anledningen att jag väljer Balder är att jag vill äga några fastighetsbolag och då vill jag gärna ha de största och mest stabila bolagen och där bedömer jag att Balder hamnar. Fastigheter har ett realt värde och har historiskt alltid över tid ökat i pris, detta gör att risken för konkurs i sådana välskötta bolag är mindre än i många andra konjunkturkänsliga branscher. Därför anser jag att det sänker min konkursrisk i portföljen. Dessutom så vill jag äga några placeringar som ger mig en hög fastställd utdelning och som dessutom bidrar till ett gott inkomstflöde. Just detta gör Balders preferensaktie. En annan fördel är att preferensaktier i viss mån kan stå emot bättre i alla fall vid små börsfall, även detta sänker risken. I nuläget har jag en medelmåttigt position och avvaktar nu att räntorna skall gå upp. Jag hoppas då att kursen kan gå ner något så att jag får tillfälle att köpa mer till en högre direktavkastning. 

Viktigt: Balders preferensaktie kan lösas in till 350 kr, därför är det viktigt att inte köpa över 350 kr. Skulle bolaget bestämma sig för att lösa in preferensaktierna och du har köpt för t.ex. 360 kr ja då gör du en förlust på 10 kr per aktie.

Balders preferensaktie hos Avanza 

Balder hemsida

Uppdatering 2016-08-05: kommer inom kort sälja av hela mitt innehav i Balder preferensaktie. Har bestämt mig för att vikta ner preffar då jag eftersträvar utdelningstillväxt istället. Dessutom hade jag inte hunnit vikta upp aktien till planerad viktning utan jag hade endast fått in ca 20 % av planerat kapital. Direktavkastningen har gått ner och var nu nere på ca 5,8 % vilket jag tycker är lite lågt med tanke på att man inte får någon utdelningstillväxt eller kurstillväxt. Möjligtvis intresserad i framtiden om vi skulle få en räntehöjning och att preffarna påverkas negativt av detta. Skulle kunna tänka mig gå in i aktien igen om direktavkastningen uppnår 7 % eller mer.

Inga kommentarer:

Skicka en kommentar